商务部定位2024 年为“消费促进年”，着力扩大国内需求。在此背景下，中国的商业地产企业发展如何？

　　近日，观点指数研究院发布的《表现力指数·2024 年度商业地产表现报告》显示，在20家年收入10亿+的商业地产样本企业中，2024年收入排名较前的企业大多以运营购物中心、写字楼等传统商业物业为主；此外，约 35% 的企业录得收入同比下滑，其中，约 7 成是港资企业。

　　观点指数从样本企业中选取部分进行观察，在收入区间分布上，10 亿元以下的企业占比最大，为 33%；其次是10-30 亿元收入的企业，约占 35%；再则是 30-50 亿元收入的企业，占比接近 18%；50 亿元以上收入的企业，占全部样本企业的比例为 14%。

　　可以看到，收入分化下，头部企业占据着较大的市场份额，收入前十的企业收入总额约占总体的 45%。这也意味着腰部及底部企业在市场竞争中突围的难度较大。

　　为深入研究企业的表现，观点指数剔除样本池中规模较小且非典型的个体，选取了 20 个代表。其中涵盖以购物中心或商办等主流业态为重的头部企业，同时兼顾了内资与港资两种不同的发展模式。

　　从样本企业的收入来看，包含商管企业在内的样本企业收入均达到 10 亿元以上，排名较前的企业大多以运营购物中心、写字楼等传统商业物业为主，这类物业的收入和回报较其他类型物业高，通常更受投资者的青睐。

　　同比增长方面，20 家样本企业中，约 35% 的企业录得收入同比下滑，其中，约 7 成是港资企业，内资企业大部分实现了收入的增长。增速方面，样本企业的整体表现不及去年同期。实现增长的企业中，过半的增速在 10% 以下。说明当下商业消费市场和行业面临的挑战正在不断增大，想要实现业绩增长较为困难。

　　在内资企业方面，增速最快一家企业增长约23%，主要得益于其规模在期内有明显增长，以及较强的商业运营调整能力。该企业仅 2024 上半年就新开业了 7个购物中心，旗下在营购物中心增至 108 座，新签约商业轻资产外拓项目 7 个，均处于一二线城市。在高端商业表现上，其在营的重奢购物中心业绩逆市增长，零售额同比增长 9.6%，零售额同比增长 4.0%。

　　单位面积租金水平上，以自持物业为主的港资企业优势明显。排名前十的企业中，8 家为港资企业，仅有 2 家是内资企业。

　　租金水平最高的一家港资代表企业，单位面积租金超过 2000 元 /平方米，其在北京、上海、广州等核心商业城市运营着高端商业项目，在收入、估值方面均有不错的表现。即使在市况不佳的情况下，整体的表现也依然可圈可点。

　　除了租金水平外，投资物业资产值也是衡量一个商业地产商是否拥有优秀的运营能力的关键。

　　在研究成果的样本企业中，资产值在 200 亿元以下的企业占比 55%，200-500 亿元的企业占比 23%，500-1000 亿元的占比约 14%，1000 亿元以上的企业占比为 8%。

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　　资产值规模较高的企业，在零售物业和商办物业运营上见长，均积累了丰富的项目运营管理经验。

　　除了较强的商业运营能力外，在长期的自持开发运营下，上述企业也积累了可观的商业资产，这让它们在市场面临挑战的当下，仍能较好地生存下来。一方面，企业通过长期持有运营优质资产，收获稳定的现金流；另一方面，在必要时也能通过出售资产回笼资金买球官网，缓解压力。以万科为例，据 2024 年中期业绩会通报，截至 7 月底万科大宗交易累计签约 200 亿元买球官网，涵盖办公、商业、酒店、公寓等 31 个项目。虽然出售动作频频，但通过打造并运营高价值的商业资产，获得可持续的高收益回报，仍是当下头部商业地产企业发展的重要方向。

　　需要关注到的是，REIT 发行是目前的重要方向，不少企业寄希望于此，以盘活存量资产、兑现更高的商业地产价值。据观点指数统计，目前国内已成功上市的商业消费 REITs共有 7 单，发行主体以华润、印力、大悦城、金茂等头部商业地产企业为主，REIT 的成功发行也为这类企业提供了释放资产价值的重要通道。

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　　不过，观点指数以投资物业公允值衡量企业在市场环境下的策略变化和运营能力。可以看到，选取的 30 家样本企业中，约77% 录得公允值亏损。

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　　相比去年同期，录得公允值亏损的企业占比明显增加，这也从侧面说明了当下市场环境对企业提升投资物业资产值带来较大阻力。